„Technologie a online platformy nabízejí nové možnosti, ale osobní prvek a expertní znalosti makléře zůstanou nezastupitelné,“ říká Filip Král, který se nemovitostem věnuje již patnáct let. Aktivní sportovec s vášní pro gastronomii má ve své profesi jasno: vrcholem realitního podnikání nejsou jen reference klientů a vysoké online recenze, jimiž se sám může pochlubit. Svatým grálem důvěry je podle něj role rodinného realitního poradce, který je pro jeho klienty stejně důležitý jako rodinný právník nebo lékař.

V angličtině se říká, že v nemovitostech platí tři pravidla: location, location, location. Platí to?

Ano, princip lokality stále platí a je klíčový pro hodnocení realitních investic a nákupů. Lokalitu určuje nejen dostupnost služeb, infrastruktury a kvalita života. Klienti často vyhledávají nemovitosti v atraktivních lokalitách, protože vědí, že i když samotný dům může být upraven nebo přestavěn, jeho polohu změnit nelze. Nicméně, zkušenosti ukazují, že někteří kupující jsou vzhledem k omezené možnosti výběru ochotni učinit kompromis v otázce lokality, pokud to znamená, že koupí nemovitost, která lépe vyhovuje jejich dalším kritériím, jako jsou velikost, styl, nebo dispozice. To je častěji vidět u rodinných domů, kde prioritou může být větší prostor nebo soukromí. Pokud jde o koupi pozemků, lokalita je často nepřekročitelným faktorem. Klienti, kteří investují do pozemků, jsou obvykle velmi pečliví ve výběru jeho umístění, protože pozemek nakupují s cílem postavit dům v jejich vysněné lokalitě.

O jaké lokality je v Praze v dnešní době největší zájem?

V Praze se zájem kupujících tradičně soustředí na lokality, které jsou známé svou kvalitou bydlení, dobrou infrastrukturou a celkovou atraktivitou. Například Praha 6 patří mezi nejoblíbenější části města díky své prestiži, blízkosti přírody (Stromovka, Divoká Šárka), výborné dopravní dostupnosti a široké nabídce služeb. Zdejší čtvrti jako Bubeneč nebo Dejvice jsou vyhledávané pro kvalitní rodinné bydlení i pro investice do nemovitostí. Dalším příkladem lokalit s rostoucím zájmem je Karlín. Tato čtvrť prošla v posledních letech dynamickým rozvojem a transformovala se z neutěšeného místa na moderní obytnou čtvrť s mnoha novostavbami, kancelářskými prostory a vyhledávanými kavárnami a restauracemi. Díky své poloze blízko centra města a vynikající dostupnosti metra a tramvají, je Karlín atraktivní jak pro mladé lidi, tak i pro investory. Obecně platí, že je velký zájem o jakékoliv lokality, které jsou dobře dostupné veřejnou dopravou, mají kompletní občanskou vybavenost a nabízejí kvalitní životní prostředí. To zahrnuje i další oblasti jako Vinohrady, Smíchov nebo Anděl, které jsou populární pro svou nezaměnitelnou atmosféru a bohatou nabídku služeb a volnočasových aktivit.

A dá se odhadnout, které lokality budou trendy v budoucnu?

Predikce budoucích trendů v oblasti nemovitostí je vždy komplexní, ale několik faktorů může napovědět, které části Prahy by mohly být v nadcházejících letech atraktivní. Základem jsou rozvoj infrastruktury, nové stavební projekty a obecný zájem o revitalizaci daných oblastí. Žižkov je už nyní na vzestupu díky svému charakteru a blízkosti k centru města. Tradičně přitahuje mladší generaci a studenty, ale postupně se vyvíjí a přitahuje i rodiny a lidi, kteří hledají komunitní životní styl blízko centra. Je pravděpodobné, že i Žižkov může dohnat renomé Karlína jako jeho přidružená lokalita. Holešovice, dříve industriální čtvrť, se rychle transformují a stávají se jednou z nejvíce poptávaných lokalit v Praze. Rozvoj nových bytových a kancelářských projektů spolu s výstavbou kulturních a společenských center zde vytváří zajímavé prostředí. V Holešovicích je několik prestižních míst, které jsou hojně navštěvované jak místními, tak cizinci. Například Vnitroblock, nebo kavárny a vyhlášené gastro. Stejně tak jejich umístění a dopravní propojení s ostatními částmi města z nich dělá takto atraktivní lokalitu.

Sledujete za dobu své realitní praxe vývoj v oblibě některých čtvrtí?

Během mého působení v realitním sektoru jsem pozoroval výrazný vývoj v oblibě několika pražských čtvrtí. Praha 6 už dlouho patří mezi nejstabilněji atraktivní oblasti díky své prestiži, blízkosti přírody a kvalitním školám a službám. Tato lokalita si udržuje svou popularitu nejen mezi rodinami s dětmi, ale i mezi zahraničními expaty a investory. Holešovice se během poslední dekády proměnily z industriálního předměstí v jednu z nejživějších a nejdynamičtějších čtvrtí Prahy. Tato oblast nyní nabízí moderní bydlení, rozmanitou kulturu a vynikající občanskou vybavenost, což přitahuje mladé lidi a kreativní komunitu. Karlín je další příklad městské transformace, zvláště v posledních několika letech. Tato čtvrť prošla obnovou po povodních v roce 2002 a proměnila se v moderní obytnou a obchodní zónu. Investice do nových bytových komplexů, kancelářských prostor a veřejných parků činí z Karlína jednu z nejatraktivnějších oblastí pro život i podnikání. Změny v preferencích lidí, zejména po pandemii COVID-19, měly také velký vliv na realitní trh. Stále více lidí hledá nemovitosti s vhodnou dispozicí i pro případný home office a v oblastech s velkými zelenými prostranstvími a lepším přístupem k přírodě. Tento trend je patrný ve zvýšeném zájmu o oblasti, které nabízejí dobrou kombinaci urbanistického života a přírodních prvků, což přináší nové příležitosti pro rozvoj a investice.

Jaké nemovitosti prodáváte? Je to tak, že makléř by měl prodat všechno, co mu klienti nabídnou?

Ve své praxi se primárně specializuji na prodej bytů a domů v Praze, Středočeském kraji a v určitých případech, pokud je to srdcovka, tak i mimo tento region. Jsem přesvědčen, že jako makléř se musíte specializovat na určitý typ nemovitostí nebo trh, abyste mohli poskytovat nejlepší možné služby. Toto zaměření mi umožňuje hlouběji porozumět specifikům dané oblasti, cenám, trendům a potřebám klientů, kteří hledají nebo prodávají nemovitost. Není efektivní, aby se makléři snažili pokrýt všechny typy nemovitostí nebo lokalit. Přestože bych technicky mohl nabízet různorodé portfolio, specializace mi umožňuje být opravdovým expertem v našem oboru a poskytovat vysoce kvalitní služby, které se odrážejí v spokojenosti mých klientů. Zkušenosti a znalosti konkrétního segmentu trhu mi dávají příležitost lépe navigovat v náročném prostředí realitního trhu, efektivněji komunikovat s klienty a rychleji reagovat na tržní výkyvy a příležitosti, což nakonec přináší lepší výsledky jak pro prodávající, tak pro kupující.

Kdysi se nemovitosti prodávaly přes různé vitríny, inzeráty v Annonci, to už dnes asi neplatí.

Naštěstí ta doba už je dávno za námi. Způsob, jakým se dnes prodávají nemovitosti, se značně liší od metod, které byly běžné před lety. V dnešní době jsme svědky výrazného posunu k digitálním platformám a sociálním médiím, což je ku prospěchu prodeji, kdy můžeme oslovit daleko více lidí. Za posledních pár let se i značně zlepšila možnost vyhledávání na realitních serverech. Tyto platformy umožňují uživatelům snadno vyhledávat nemovitosti podle lokality, ceny, typu a dalších specifikací, což výrazně zjednodušuje proces nákupu i prodeje. Já primárně také využívám sociální sítě jako Facebook a Instagram, které hrají stále větší roli v realitním marketingu. Tyto platformy nejenže umožňují cílenou reklamu a prezentaci nabídek širokému publiku, ale také poskytují prostor pro interakci s klienty, sdílení referencí a vytváření brandu. Ne všichni makléři se však k tomu kroku odhodlali, protože je to poměrně drahé a stále preferují starý typ práce. Digitalizace realitního sektoru přináší mnoho nových příležitostí a způsobů, jak nemovitosti efektivně nabízet a prodávat, což má za následek zjednodušení, rychlejší transakce a větší dosah na potenciální zákazníky.

Ani samotný prodej nemovitostí dnes už asi není tak jednoduchý jako kdysi. Na druhou stranu jsou různé weby, které pomohou zájemce propojit s prodávajícím.

Přesně tak, prodej nemovitostí se sice stal v mnoha ohledech složitější, ale zároveň existují nástroje a technologie, které proces značně usnadňují. Zvýšené regulace, vyšší očekávání kupujících a intenzivnější konkurence na trhu vyžadují od realitních makléřů sofistikovanější přístupy k prodeji. I méně zajímavé nemovitosti však dostávají naši péči, kdy pomocí profesionálních fotografií, virtuální prohlídky, homestagingu, a dalších věcí dokážeme zatraktivnit nemovitost, a tím zvýšit její hodnotu. I s atraktivní nabídkou a skvělou prezentací může prodej někdy trvat déle, než se očekává. Trh s nemovitostmi může být ovlivněn mnoha faktory, jako jsou ekonomické podmínky, úrokové sazby a sezonní trendy, což může ovlivnit rychlost prodeje. Efektivní využívání online platforem, sociálních médií a tradičních marketingových technik je důležité pro oslovení co nejširšího publika. Schopnost makléře směřovat jednání, vyjednávat a uzavírat obchody, je stejně tak důležitá. Moderní weby a aplikace umožňují snadné propojení kupujících s prodávajícími, což značně urychluje proces hledání potenciálních zájemců o koupi. Offline má však stále svou nezastupitelnou úlohu, zvláště u luxusních nemovitostí. Je skvělé, že i díky vašemu časopisu vznikl prostor pro prezentaci pěkných nemovitostí v tak kvalitním tisku. Díky těmto nástrojům je možné se vypořádat s výzvami současného realitního trhu a úspěšně prodat nemovitost i v dnešním značně konkurenčním prostředí.

A v čem je tedy vaše know-how?

Mé know-how v realitním oboru spočívá v několika klíčových aspektech, které jsou základem mého přístupu k práci a úspěchu na trhu. Moje práce není jen o zprostředkování prodeje, ale o komplexní péči o každou nemovitost. Baví mě pečovat o nemovitosti klientů a zajistit, aby byly co nejlépe prezentovány. Zaměřuji se na všechny aspekty přípravy, od úprav interiéru až po zlepšení vizuálního dojmu. Pracuji systematicky a vždy se snažím co nejlépe pochopit potřeby klientů a navodit přátelskou atmosféru jako základ úspěchu pro dosažení optimálního výsledku. Každý krok je důležitý a vyžaduje specifickou pozornost. Jsem schopen se detailně seznámit s každou nemovitostí, kterou zastupuji, což mi umožňuje prezentovat její silné stránky a potenciál nejlepším možným způsobem. Toto hluboké porozumění každé nemovitosti je klíčové pro úspěšné jednání s potenciálními kupci. Nespoléhám jen na využívání služeb třetích stran. Aktivně zasahuji do procesu a ladím každý detail prezentace, první dojem je totiž zásadní. V oboru pracuji již delší dobu, mám obecné znalosti o stavařině, technologiích, inspiruji se v zahraničí, a proto zasahuji do výběru, co a jak bude prezentováno, natočeno či nafoceno tak, aby výsledek byl co nejlepší. Na druhou stranu mým úkolem je dodat jasný výsledek, a pokud s klientem nejsem na jedné vlně, nebo není obchod reálný, tak je lepší říci ne. Ne vždy lze totiž požadavkům klientů vyhovět a někdy je lepší odmítnout. Práce realitního makléře mě naplňuje, je však zavazující a časově náročná, pokud chci, aby bylo dosaženo perfektního výsledku. Celkově kombinace znalostí, dovedností a osobního přístupu mi umožňuje dosahovat dlouhodobě kvalitních výsledků v oblasti prodeje nemovitostí a budovat dlouhodobé vztahy s klienty založené na důvěře a vzájemném respektu.

Opravdu děláte pro každou nemovitost vlastní web?

Ano, pro každou nemovitost, která to vyžaduje a není prodána předem prostřednictvím sociálních sítí, vytvářím samostatný web. Tento přístup mi umožňuje prezentovat nemovitost v co nejlepším světle a nabízí potenciálním zájemcům detailní a kompletní informace, které by se na běžné realitní platformy nevešly. Realitní servery mají omezené možnosti, co a jak zveřejnit. Naopak vlastní web nemovitosti nepodléhá pravidlům třetích stran a můžeme si ho uzpůsobit dle potřeby. Máme skvělou odezvu od kupujících, že na jednom místě najdou kompletní informace včetně půdorysů, plánků, fotografií, virtuální prohlídky, podrobných popisů a videí, která ukazují nemovitost z různých úhlů a v různých denních dobách. Web navíc může být přizpůsobený tak, aby oslovil specifickou skupinu osob nebo zájemce, kteří hledají určitý typ nemovitosti. Vlastní webová stránka může být optimalizována pro vyhledávače, což zvyšuje šanci, že ji potenciální kupující najdou při hledání na internetu. Samostatný web dodává zároveň nemovitosti pocit exkluzivity. Stejně tak máme možnost aktualizace a úprav webu v reálném čase podle potřeb trhu nebo zpětné vazby od zájemců. I přesto, že se nám daří pravidelně prodat některé nemovitosti ještě před zahájením prodeje nemovitosti pomocí sociálních sítí, a to díky 2-3 příspěvkům, které generují dostatečný zájem, samostatný web má svou nezastupitelnou úlohu.

Jednou z vašich služeb je zmíněný homestaging. To je vlastně takový důkladný úklid, ne?

Homestaging je o něco více než jen důkladný úklid. Zatímco úklid je důležitou součástí přípravy nemovitosti na prodej, homestaging jde o krok dál a zaměřuje se na optimalizaci vzhledu a atmosféru nemovitosti, aby zájemci mohli lépe vnímat její potenciál a představit si sebe samotné žijící v daném prostoru. Cílem je vytvořit prostředí, které je atraktivní, funkční a přívětivé. Homestaging často zahrnuje neutralizaci designu domova, aby oslovil co nejširší spektrum kupujících. To může znamenat přemalování barevných stěn na neutrální odstíny a minimalizaci osobních předmětů, jako jsou třeba rodinné fotografie, aby se kupující mohli snáze vizualizovat v daném prostoru. Homestaging stejně tak pomáhá zdůraznit nejlepší vlastnosti domu, ať už jde o prostorný obývací pokoj, nádherný výhled z okna, nebo útulný krb. Cílem je, aby se tyto prvky staly hned viditelné a zapůsobily na zájemce během prohlídky. V případě, že na to prodávající mají čas, tak je vhodné před prodejem vyřešit i celkový stav nemovitosti. Optimalizování technického stavu a kompletní úklid je stejně tak nutný pro dobrý průběh prodeje. Takto připravená nemovitost má obvykle lepší šanci na rychlý prodej a za vyšší cenu, protože potenciální kupci vidí prostor, který je připraven k okamžitému nastěhování, bez potřeby dalších investic nebo úprav. V našem případě nám homestaging zásadně pomáhá s prodejem. Nemovitost, kde využijeme homestaging, se prodá s vyšší cenou a rychleji. Naopak prázdná nemovitost s virtuálním homestagingem se prodává hůře, protože klient může být při následném pohledu na prázdný prostor zklamán.

A nedá se dnes homestaging udělat s pomocí AI?

Reálný fyzický homestaging má v realitním obchodu své nezastupitelné místo. Přímý osobní dojem z prostoru, jeho atmosféra a pocit při vstupu do nemovitosti se digitálně napodobit úplně nedá. Fyzický homestaging umožňuje zájemcům cítit se v prostoru pohodlně a představit si, jak by v něm mohli žít, což je klíčové pro úspěšný prodej. Nicméně s pokrokem technologií v oblasti umělé inteligence a digitálních prezentací se objevují nástroje, které mohou podporovat homestaging alespoň v některých dalších aspektech. Například můžeme využít virtuální homestaging, který umožňuje makléřům předvádět, jak by mohl prostor vypadat s různým zařízením, například při prezentaci nemovitostí, které jsou ještě ve fázi výstavby. Dobře to funguje u komerčních nemovitostí. Přestože tyto digitální nástroje mohou poskytovat cennou podporu a efektivitu v některých aspektech prodeje a marketingu nemovitostí, fyzický homestaging zůstává nenahraditelný pro dosažení nejlepšího možného dojmu při osobní prohlídce. Je to zážitek, který umožňuje kupujícím navázat emocionální vztah k prostoru, což je často rozhodující pro jejich rozhodnutí o koupi. Největší realitní projekty v zahraničí jsou vždy připraveny s pomocí architektů a designérů a nikdy ne pomocí virtuálního stagingu. Doufám, že se někdy do této fáze dostaneme také u nás.

Jsou realitní makléři a realitní makléři. Na co by si měli prodávající i investoři dávat pozor při výběru realitky?

Při výběru realitního makléře je důležité se zaměřit na několik klíčových faktorů, které mohou výrazně ovlivnit úspěšnost prodeje nebo koupě nemovitosti. Výběr by neměl být zaměřen pouze na realitní kancelář jako takovou, ale hlavně na konkrétního makléře, se kterým budete v průběhu transakce spolupracovat. Primárně by se klienti měli zaměřit na několik základních aspektů. Je důležité si vybrat makléře, který má zkušenosti a znalosti specifické pro typ nemovitosti, kterou prodáváte nebo kupujete, a oblast, ve které se nemovitost nachází. Makléř by měl být schopen poskytnout reference transakcí a případové studie své předchozí práce. Stejně tak by vám měl jasně vysvětlit, jaké kroky bude prodej obsahovat, jaký je plán prodeje, nebo co se bude dít, když se nebude dařit. Lepší je být připraven než překvapen. Vzhledem k tomu, že s makléřem budete pravděpodobně v kontaktu po několik měsíců, je zásadní, aby byl dostupný a jasně a pravidelně komunikoval. Makléř by měl být proaktivní ve sdělování informací a transparentní v jakýchkoli záležitostech, které se týkají vaší transakce. Zároveň je důležité, abyste si s makléřem rozuměli a cítili se při komunikaci s ním pohodlně. Důvěra je klíčová, protože makléř bude zastupovat vaše zájmy během celého procesu. Makléř by měl také jednat výhradně ve vašem zájmu a měl by být schopen efektivně vyjednávat a zastupovat vaše zájmy při jednáních s kupujícími nebo prodávajícími. Před výběrem makléře je vhodné vyhledat reference od předchozích klientů. Online hodnocení a recenze mohou poskytnout cenný vhled do toho, jak makléř pracuje a jak jsou s jeho službami spokojeni jeho předchozí klienti. Výběrem správného makléře, který splňuje tato kritéria, zvýšíte své šance na úspěšnou a hladkou realitní transakci.

Ceny bytů v Praze se dostaly na úroveň, která je už pro spoustu lidí nedostupná. Budou ceny ještě stoupat?

Trh s nemovitostmi v Praze zažívá dlouhodobý růst cen, a to z důvodu vysoké poptávky a omezené nabídky nových bytů. V posledních letech ceny bytů v Praze výrazně stouply, což způsobilo, že se pro mnohé staly nedostupnými. Přestože se očekává, že růst cen bytů bude pokračovat, tempo tohoto růstu by mohlo být pomalejší než v minulých letech. Nedostatek nových bytů v Praze je jedním z hlavních důvodů vysokých cen. Pokud se nedořeší problémy s povolovacími procesy a výstavbou nových bytových jednotek, může to vést k dalšímu zvyšování cen. Okrajové části Prahy a oblasti těsně za hranicemi města, takzvaný "první prstenec Prahy", budou podle mě zažívat vyšší tempo růstu cen. Tyto oblasti jsou často atraktivnější pro ty, kteří hledají dostupnější bydlení, a zároveň nabízejí nový prostor pro rozvoj.

Jak jste se vlastně dostal k realitám?

Moje cesta do světa realit byla kombinací příležitosti a osobních zájmů. Po střední škole se mi naskytla příležitost začít pracovat v realitním sektoru. Vzhledem k mé oblibě designu, architektury a realit se to zdálo jako ideální volba. Zpočátku to bylo o získávání zkušeností, učení se od zkušenějších kolegů a poznávání trhu. Nicméně už jako mladý jsem vnímal, že trh je založený na ne úplně férovém způsobu práce, a to byla jedna ze zásadních věcí, která mě nutila přemýšlet o věcech jinak a hledat odlišnou, lepší cestu. Proto se inspiruji v zahraničí, a to vše mi pomáhá k zajímavějším výsledkům. Kombinace práce, která mě baví, a schopnosti pomáhat lidem najít jejich ideální domov nebo investici, mě přivedla k tomu, že jsem se rozhodl zůstat v oboru dlouhodobě. A také možnost neustále se učit a rozvíjet v perspektivním odvětví, jakým realitní trh bezpochyby je.

Máte nějakou transakci, na kterou jste opravdu hrdý?

Mám za sebou několik větších zajímavých obchodů, ale primárně mám radost z každého prodeje, protože jsou za tím nejrůznější příběhy. U některých klientů jsem se dopracoval do pozice rodinného makléře, a to mě na tom těší nejvíce, protože mi to dává pocit dobře odvedené práce.

Jak vidíte realitní trh budoucnosti?

Vzhledem k rostoucí komplexitě trhu a zvyšující se náročnosti klientely, lze očekávat několik klíčových vývojových trendů. I když technologie a online platformy nabízejí nové možnosti pro vyhledávání a prezentaci nemovitostí, osobní prvek a expertní znalosti, které makléři přinášejí, zůstanou nezastupitelné. Složitost transakcí, vyjednávání a právní aspekty prodeje jsou oblasti, kde má lidský faktor stále velký význam. Na trhu zůstanou renomované kanceláře a kvalitní makléři, realitní trh je poměrně malý s větším množstvím velkých hráčů a velmi mu pomohlo, že se z této činnosti stala činnost vázaná. Jak se klientela stává náročnější, roste také očekávání týkající se kvality nemovitostí a souvisejících služeb. Lidé budou hledat nemovitosti, které nejenže splňují jejich praktické potřeby, ale také odpovídají vyšším standardům pohodlí, udržitelnosti a designu. Praha jako historické a kulturní centrum České republiky bude nadále magnetem pro investory a ty, kteří hledají život ve městě s bohatými možnostmi. To znamená, že ceny nemovitostí v Praze budou i nadále růst, čímž se město stane ještě více nedostupným pro průměrného kupujícího. Můžeme také očekávat další segmentaci trhu, kde různé části města nebo různé typy nemovitostí budou apelovat na specifické skupiny zákazníků s různými životními styly a finančními možnostmi. I když osobní kontakt nebude nikdy plně nahrazen, technologie budou hrát stále větší roli ve způsobu, jakým jsou nemovitosti prezentovány, prodávány a spravovány. Virtuální prohlídky, automatizace procesů a možné použití umělé inteligence pro analýzu trhu mohou zefektivnit a zpřístupnit některé aspekty realitního obchodu. Celkově vzato, budoucnost realitního trhu v České republice bude charakterizována rostoucí profesionalizací, specializací a inovacemi, které půjdou ruku v ruce s pokračujícím důrazem na osobní služby a expertní poradenství. Věřím, že to bude posun k lepšímu. Realitní trh je dnes více přátelský, ale ještě je potřeba kus cesty, aby spolu realitní kanceláře navázaly větší spolupráci, sdílely navzájem své zkušenosti a obchody.

Text: Dana Hradecká

Foto: Filip Král Reality

Mohlo by vás zajímat